Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Wann die Klausel unwirksam ist
Viele Mietverträge wälzen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter ab. Sehr oft ist diese Klausel aber unwirksam – dann bleibt die Pflicht beim Vermieter und Sie müssen beim Auszug nicht renovieren.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind das optische Renovieren der Wohnung: Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Nicht dazu gehören Reparaturen an der Substanz (z. B. defekte Leitungen) oder das Abschleifen von Parkett.
Von Gesetzes wegen trägt der Vermieter diese Pflicht: Nach § 535 Abs. 1 BGB muss er die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten. § 538 BGB stellt klar, dass die normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu Lasten des Mieters geht.
Wann ist die Klausel unwirksam?
Der Vermieter darf die Schönheitsreparaturen per Klausel auf den Mieter übertragen – aber nur in engen Grenzen. Die Rechtsprechung des BGH hat zahlreiche verbreitete Klauseln für unwirksam erklärt. Schon ein einziger unwirksamer Bestandteil macht die ganze Klausel hinfällig (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion).
- Starre Fristen: feste Renovierungsintervalle ("alle 3/5/7 Jahre") ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand sind unwirksam.
- Unrenoviert übergebene Wohnung: Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die Abwälzung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam.
- Quoten-/Abgeltungsklauseln: Klauseln, die anteilige Kosten für noch nicht fällige Renovierungen beim Auszug verlangen, sind unwirksam.
- Endrenovierungsklausel: eine starre Pflicht, beim Auszug unabhängig vom Zustand zu renovieren, ist unwirksam.
- Ausführungsvorgaben: zu enge Vorgaben zu Farben oder Techniken während der Mietzeit sind unwirksam.
Was bedeutet das für Sie?
Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht ersatzlos auf den Vermieter zurück (§ 535 BGB). Sie müssen dann während der Mietzeit und beim Auszug nicht renovieren – auch nicht anteilig. Eine bereits gezahlte Endrenovierung oder eine deswegen einbehaltene Kaution können Sie zurückverlangen.
Wichtig: Die Unwirksamkeit gilt automatisch; Sie müssen ihr nicht widersprechen. Lassen Sie sich von einer im Vertrag stehenden Pflicht also nicht vorschnell zur Renovierung drängen.
So prüfen Sie Ihre Klausel
Lesen Sie die Klausel zu "Schönheitsreparaturen" bzw. "Instandhaltung" in Ihrem Mietvertrag und achten Sie auf starre Fristen, eine Endrenovierungspflicht, Quotenregelungen und darauf, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde. Im Zweifel erkennt eine automatische Vertragsprüfung genau solche Klauseln.
Einschlägige Gesetze
Häufige Fragen
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel das vorsieht. Sehr viele Klauseln sind unwirksam – dann müssen Sie nicht renovieren, weil die Pflicht beim Vermieter bleibt (§ 535 BGB).
Feste Renovierungsintervalle ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Solche Fristenpläne hat der BGH für unwirksam erklärt; sie machen die ganze Klausel hinfällig.
In der Regel nicht. Wird eine unrenovierte Wohnung übergeben, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Während der Mietzeit nicht. Vorgaben, die Sie zu einer bestimmten Farb- oder Ausführungswahl zwingen, sind unwirksam. Bei der Rückgabe darf eine Dekoration in neutralen, hellen Farbtönen verlangt werden.
Wenn Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert oder gezahlt haben, können Sie die Kosten grundsätzlich zurückverlangen bzw. eine deswegen einbehaltene Kaution zurückfordern.
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