Deutsches Recht · BGB

§535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Regelt die Hauptpflichten: Der Vermieter muss die Wohnung überlassen und in vertragsgemäßem Zustand erhalten; der Mieter muss die Miete zahlen.

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Gesetzestext

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Klauseln, die wir automatisch gegen diesen Paragraphen prüfen

Jede Regel wird mit Ihrem Dokument abgeglichen und mit einem Urteil versehen.

  • Schönheitsreparaturen in unrenovierter Wohnung auferlegt

    Unwirksam

    Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert war und keine angemessene Ausgleichsleistung gewährt wurde (BGH VIII ZR 185/14).

    Empfehlung: Diese Klausel ist unwirksam. Sie müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen.

  • Starre Renovierungsfristen (z.B. 'alle 3 Jahre')

    Unwirksam

    Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam (BGH VIII ZR 242/13).

    Empfehlung: Diese Fristenklausel ist unwirksam. Schönheitsreparaturen richten sich nach dem tatsächlichen Zustand.

  • Kleinreparaturenklausel ohne Obergrenze pro Reparatur

    Unwirksam

    Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trägt der Vermieter die Instandhaltungskosten. Eine Kleinreparaturklausel ohne klare Obergrenze pro Einzelreparatur ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen kann.

    Empfehlung: Diese Klausel ist unwirksam. Sie müssen keine Reparaturen übernehmen.

  • Uneingeschränktes Betretungsrecht des Vermieters

    Unwirksam

    Der Vermieter hat kein uneingeschränktes Betretungsrecht (Art. 13 GG, BGH VIII ZR 218/06).

    Empfehlung: Das Betretungsrecht ist verfassungswidrig. Eintritt nur mit Ihrer Zustimmung oder bei Notfällen.

  • Generelles Verbot aller Haustiere einschließlich Kleintiere

    Unwirksam

    Ein generelles Tierhaltungsverbot ist unwirksam (BGH VIII ZR 168/12). Kleintiere sind immer erlaubt.

    Empfehlung: Das generelle Tierhaltungsverbot ist unwirksam. Kleintiere dürfen Sie in jedem Fall halten.

  • Kleinreparaturenklausel ohne Jahreshöchstgrenze

    Unwirksam

    Eine Kleinreparaturklausel muss neben einer Einzelobergrenze auch eine Jahreshöchstgrenze enthalten (üblich: 6–8 % der Jahresmiete). Fehlt diese, ist die Klausel insgesamt unwirksam.

    Empfehlung: Die Klausel ist ohne Jahreshöchstgrenze unwirksam. Sie haften nicht für Kleinreparaturen.

  • Vorteilhaft: Vermieter übernimmt Schönheitsreparaturen

    Info

    Der Vermieter trägt laut Vertrag die Schönheitsreparaturen selbst. Das ist zu Ihren Gunsten — gesetzlich wäre es ohnehin seine Pflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), aber eine ausdrückliche Klausel stellt dies klar.

    Empfehlung: Vorteilhaft für Sie — keine Aktion nötig.

  • Vorteilhaft: Haustiere ausdrücklich ohne vorherige Genehmigung erlaubt

    Info

    Der Vertrag erlaubt Haustiere ausdrücklich ohne gesonderte Genehmigung. Zu Ihren Gunsten — bei vielen Standardverträgen ist die Zustimmung zumindest für Hunde und Katzen einzuholen.

    Empfehlung: Vorteilhaft für Sie — keine Aktion nötig.

Gerichtsentscheidungen zu diesem Paragraphen

  • BGH VIII ZR 242/13 2015-03-18 Grundsatzurteil

    Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

  • BGH VIII ZR 185/14 2015-03-18 Grundsatzurteil

    Schönheitsreparaturklauseln in unrenovierten Wohnungen sind unwirksam, wenn dem Mieter keine angemessene Ausgleichsleistung gewährt wurde.

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