Modernisierung: Duldungspflicht, Ankündigung und Mieterhöhung
Bei einer Modernisierung müssen Sie die Arbeiten meist dulden – der Vermieter darf danach aber nur einen begrenzten Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Form und Fristen sind entscheidend.
Modernisierung oder Instandhaltung?
Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) verbessern die Wohnung dauerhaft – etwa durch energetische Sanierung, neue Fenster oder den Einbau eines Aufzugs. Reine Instandhaltung und Reparaturen sind dagegen keine Modernisierung; ihre Kosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.
Die Ankündigung (§ 555c BGB)
Der Vermieter muss die Modernisierung in Textform ankündigen – grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Eine fehlerhafte Ankündigung kann Ihre Duldungspflicht und die spätere Erhöhung beeinflussen.
Ihre Duldungspflicht (§ 555d BGB)
Grundsätzlich müssen Sie Modernisierungsmaßnahmen dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Maßnahme oder die zu erwartende Mieterhöhung für Sie eine unzumutbare Härte bedeutet. Diesen Härteeinwand müssen Sie fristgerecht geltend machen.
Die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach der Modernisierung darf der Vermieter einen Teil der Kosten – derzeit höchstens acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten – jährlich auf die Miete umlegen. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze für den Erhöhungsbetrag. Enthaltene Instandhaltungsanteile sind herauszurechnen.
So prüfen Sie Modernisierung und Erhöhung
Prüfen Sie: Liegt überhaupt eine Modernisierung vor? Wurde sie ordnungsgemäß angekündigt? Sind nur die umlagefähigen Kosten – ohne Instandhaltung – berücksichtigt? Werden die Acht-Prozent-Grenze und die Kappungsgrenze eingehalten?
Einschlägige Gesetze
Häufige Fragen
Grundsätzlich ja (§ 555d BGB). Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme oder die Mieterhöhung für Sie eine unzumutbare Härte bedeutet; den Härteeinwand müssen Sie fristgerecht erheben.
Höchstens acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr, zusätzlich begrenzt durch eine Kappungsgrenze (§ 559 BGB).
Grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn, in Textform mit Angaben zu Art, Umfang, Dauer und erwarteter Mieterhöhung (§ 555c BGB).
Nein. Reine Instandhaltung und Reparaturen sind keine Modernisierung; ihr Anteil ist aus der Umlage herauszurechnen.
Sie können einen Härteeinwand erheben. Gegen die Maßnahme selbst gibt es ein Abwehrrecht nur in den gesetzlich vorgesehenen Härtefällen.
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