Mieterhöhung: Wann sie zulässig ist und wann Sie nicht zustimmen müssen
Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und Grenzen wirksam. Oft müssen Sie ihr ausdrücklich zustimmen – und können das verweigern, wenn die Voraussetzungen nicht stimmen.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Der häufigste Fall: Der Vermieter verlangt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dafür muss die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen muss begründet sein – etwa mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es nur 15 %. Diese Kappungsgrenze gilt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete – beide Grenzen müssen eingehalten sein.
Sie müssen zustimmen
Eine Erhöhung nach § 558 BGB wird nicht automatisch wirksam: Sie müssen ihr zustimmen. Dafür haben Sie Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens (Überlegungsfrist). Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Ist das Verlangen formal fehlerhaft, ist es unwirksam.
Modernisierung und vereinbarte Erhöhungen
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB) – hier gelten eigene Grenzen und Ankündigungspflichten. Bei einer wirksam vereinbarten Staffelmiete oder Indexmiete (§ 557 BGB) ergibt sich die Erhöhung dagegen unmittelbar aus dem Vertrag.
So prüfen Sie die Mieterhöhung
Prüfen Sie: Ist die Wartefrist von 15 Monaten eingehalten? Ist das Verlangen ordnungsgemäß begründet? Wird die Kappungsgrenze gewahrt? Wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten? Schon ein Formfehler kann die Erhöhung unwirksam machen.
Einschlägige Gesetze
Häufige Fragen
Bei der Anpassung an die Vergleichsmiete frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert war, und innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten).
Einer Erhöhung nach § 558 BGB ja – sie wird erst mit Ihrer Zustimmung wirksam. Sie haben dafür eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Bei Staffel- oder Indexmiete ergibt sich die Erhöhung dagegen aus dem Vertrag.
Die Höchstgrenze, um die die Miete innerhalb von drei Jahren steigen darf: 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %.
Ja, wenn die Voraussetzungen nicht vorliegen oder das Verlangen formal fehlerhaft ist. Dann muss der Vermieter auf Zustimmung klagen; ein unwirksames Verlangen müssen Sie nicht hinnehmen.
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB folgt eigenen Regeln und Grenzen; die Kappungsgrenze des § 558 BGB betrifft die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
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