Косметичний ремонт у договорі оренди: коли цей пункт не діє
Багато договорів оренди перекладають косметичний ремонт (Schönheitsreparaturen) на орендаря. Але дуже часто такий пункт недійсний. Тоді ремонт залишається турботою орендодавця, і під час виїзду ви нічого робити не зобов'язані.
Що таке косметичний ремонт?
Косметичний ремонт – це те, що стосується вигляду квартири: поклеїти шпалери, пофарбувати стіни й стелю, полакувати батареї, міжкімнатні двері та вікна зсередини. Сюди не входить ремонт того, що ламається насправді (наприклад, несправної проводки), і циклювання паркету.
За законом про це дбає орендодавець. За § 535 абз. 1 BGB він зобов'язаний тримати житло в придатному стані, як домовлено в договорі. А § 538 BGB прямо каже: за звичайне зношення від нормального користування ви як орендар не відповідаєте.
Коли пункт є недійсним?
Орендодавець справді може записати в договорі, що косметичний ремонт робите ви. Але закон дозволяє це лише у дуже вузьких межах. Верховний суд Німеччини (BGH) визнав недійсними чимало поширених формулювань. І важлива деталь: достатньо однієї недійсної частини, щоб увесь пункт перестав діяти повністю (суд не "підрізає" умову до законного мінімуму, а просто викидає її цілком).
- Жорсткі (фіксовані) строки: тверді інтервали ремонту ("кожні 3/5/7 років") без огляду на реальний стан квартири – недійсні.
- Квартиру дали без ремонту: якщо при заселенні квартира була без ремонту чи його вже потребувала, перекладати ремонт на вас без справедливої компенсації не можна – такий пункт недійсний.
- Пункти про частку чи доплату: якщо при виїзді з вас вимагають частково оплатити ремонт, до якого "ще не дійшло", це недійсно.
- Обов'язковий ремонт при виїзді: жорстка вимога зробити ремонт під час виїзду незалежно від стану квартири – недійсна.
- Вказівки, як саме робити: надто суворі вимоги до кольорів чи способу ремонту протягом оренди – недійсні.
Що це означає для вас?
Якщо пункт недійсний, ремонт повністю стає турботою орендодавця (§ 535 BGB). Тоді ви не зобов'язані робити його ні під час оренди, ні при виїзді – навіть частково. А якщо ви вже оплатили ремонт при виїзді або через це з вас утримали частину застави – ці гроші можна вимагати назад.
Важливо: недійсність діє сама собою, вам не треба нічого спеціально оскаржувати. Тож не дозволяйте, щоб запис у договорі поспіхом змусив вас робити непотрібний ремонт.
Як перевірити ваш пункт
Знайдіть у договорі пункт про "косметичний ремонт" або "утримання квартири" і перечитайте його. Насторожити мають: жорсткі строки, обов'язок ремонту при виїзді, вимога доплатити частку та запис про те, що квартиру нібито передали вже з ремонтом. Якщо сумніваєтеся – автоматична перевірка договору знаходить саме такі пункти за вас.
Відповідні норми права
Поширені запитання
Тільки якщо це передбачає чинний пункт про косметичний ремонт. А таких пунктів дуже багато недійсних – тоді ремонт робити не треба, бо це обов'язок орендодавця (§ 535 BGB).
Це тверді інтервали ремонту, прив'язані до календаря, а не до реального стану квартири. Такі графіки суд BGH визнав недійсними – і через них перестає діяти весь пункт.
Зазвичай ні. Якщо вам дали квартиру без ремонту, перекладати на вас косметичний ремонт без справедливої компенсації не можна – за практикою BGH це недійсно.
Під час оренди – ні. Вимоги, які нав'язують вам конкретний колір чи спосіб ремонту, недійсні. А от при поверненні квартири можуть попросити пофарбувати в нейтральні світлі тони.
Так. Якщо ви зробили ремонт або заплатили через недійсний пункт, ви загалом можете вимагати ці гроші назад або повернути частину застави, утриману через це.
Перевірте свій договір безкоштовно
Завантажте договір для автоматичної перевірки умов на основі BGB та рішень німецьких судів.
Загальна правова інформація на основі вашого договору — не індивідуальна юридична консультація.