Підвищення орендної плати: коли воно законне, а коли ви можете не погоджуватися
Орендодавець не може просто так підняти вам плату. Підвищення діє лише за певних умов і в межах закону. Часто ви маєте дати на нього згоду – і можете відмовити, якщо умови не дотримані.
Підвищення до звичної місцевої ставки (§ 558 BGB)
Це найчастіший випадок. Орендодавець хоче підняти вашу плату до рівня, який зазвичай платять за схоже житло у вашій місцевості. Але для цього мають збігтися дві умови. По-перше, ваша плата не змінювалася щонайменше 15 місяців. По-друге, орендодавець мусить обґрунтувати підвищення – наприклад, послатися на офіційний довідник орендних ставок (Mietspiegel), на висновок експерта або навести три схожі квартири для порівняння. Якщо обґрунтування немає, вимога не має сили.
Межа підвищення (Kappungsgrenze)
Є чітка стеля: за три роки плату не можна підняти більше ніж на 20 %. А там, де житло знайти важко (так звані регіони з напруженим ринком), стеля ще нижча – лише 15 %. Ця межа підвищення (Kappungsgrenze) працює окремо й додається до правила про звичну місцеву ставку. Тобто має виконуватися і одне, і друге: підвищення не може перевищити ані стелю, ані звичний для місцевості рівень.
Без вашої згоди підвищення не діє
Підвищення за § 558 BGB не настає саме собою. Воно діє лише тоді, коли ви на нього погодилися. На роздуми ви маєте час до кінця другого місяця після того, як отримали вимогу (строк на обмірковування). Якщо ви не погоджуєтеся, орендодавець не може просто стягувати більше – він мусить звернутися до суду, щоб той зобов'язав вас погодитися. А якщо у вимозі є формальні помилки, вона взагалі недійсна, і ви можете її просто не приймати.
Модернізація та підвищення, узгоджені в договорі
Є й інші підстави для підвищення. Якщо орендодавець модернізував житло, він може перекласти частину витрат на вашу річну плату (§ 559 BGB). Але тут діють окремі правила: свої обмеження на суму і обов'язок завчасно вас попередити. Окремий випадок – коли підвищення вже прописане в договорі: ступінчаста оренда (плата зростає за графіком) або індексована оренда, прив'язана до зростання цін (§ 557 BGB). Тоді підвищення випливає прямо з договору, який ви підписали.
Як перевірити підвищення самому
Перш ніж погоджуватися, пройдіться по чотирьох пунктах. Чи минуло 15 місяців відтоді, як плату востаннє змінювали? Чи орендодавець пояснив, чому підвищує (Mietspiegel, висновок експерта чи три схожі квартири)? Чи вкладається підвищення в межу – 20 % за три роки, а в напружених регіонах 15 %? І чи не виходить нова плата за звичний для вашої місцевості рівень? Якщо хоч на одному пункті щось не так – навіть проста формальна помилка – підвищення може бути недійсним.
Відповідні норми права
Поширені запитання
Якщо плату підтягують до звичної місцевої ставки, зробити це можна не раніше, ніж вона пробула незмінною 15 місяців. І за будь-які три роки вона може зрости щонайбільше на 20 % (а в регіонах із напруженим ринком житла – на 15 %).
Якщо це підвищення за § 558 BGB – так, без вашої згоди воно не діє. На роздуми ви маєте час до кінця місяця, наступного за наступним. Інша річ – ступінчаста чи індексована оренда: там підвищення вже закладене в договір, і окрема згода не потрібна.
Це стеля, вище за яку плату не можна підняти за три роки: не більше ніж на 20 %, а в регіонах із напруженим ринком житла – на 15 %.
Так. Ви можете відмовити, якщо умови не дотримані або у вимозі є формальні помилки. Тоді сам орендодавець стягувати більше не може – він мусить іти до суду, щоб той зобов'язав вас погодитися. А недійсну вимогу ви взагалі не зобов'язані приймати.
Ні. Підвищення за модернізацію (§ 559 BGB) має свої окремі правила й обмеження. А межа підвищення з § 558 BGB стосується іншого – підтягування плати до звичної місцевої ставки.
Перевірте свій договір безкоштовно
Завантажте договір для автоматичної перевірки умов на основі BGB та рішень німецьких судів.
Загальна правова інформація на основі вашого договору — не індивідуальна юридична консультація.